Breve repaso histórico:

La legislación en materia de alquiler de bienes inmuebles es antigua y se encuentra dispersa, con ello, contiene aspectos obsoletos que no son aplicables en la actualidad. El primer documento en donde se establece el derecho a una vivienda digna es en nuestra Constitución, mientras que la primera legislación que regula esta materia es el Decreto Núm. 2213, de fecha 17 de abril del año 1884, mediante el cual se adoptó el Código Civil Francés traducido al idioma español, que sancionaba ciertas disposiciones del Código de Procedimiento Civil de la República Dominicana. Luego de esta modificación no se propusieron actualizaciones en materia de alquileres hasta el gobierno de Trujillo, estableciendo en ese momento la Ley con más cambios y la primera que instituyó el proceso de arrendamiento y desahucio de los inmuebles, esto es, la Ley Núm. 4314, de fecha 22 de octubre del año 1955, modificada posteriormente por la Ley Número 17-88, del 5 de febrero del 1988, la cual buscaba regular la prestación y devolución de los depósitos de los inquilinos entregados a los arrendadores.

Revisión al actual proyecto de Ley general de alquileres

Como no han existido más cambios relevantes en materia legislativa en este ámbito, nuestra Cámara de Diputados aprobó en primera lectura, nueva vez, la propuesta de la Ley para regular las relaciones jurídicas originadas en el alquiler de bienes inmuebles que se destinen para regularizar la practica en esta materia, esta nueva ley aplicará:

• Al uso de vivienda
• Usos distintos a este (Comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o actividades y servicios públicos, entre otros).

Este proyecto busca su aplicación a los contratos escritos como los verbales, siempre que sean de alquiler de inmuebles, sin importar el lugar de la ubicación. Sin embargo, esto no significa que es de aplicación para todo bien considerado inmueble, ya que la misma no aplica a:

• Los terrenos urbanos y suburbanos no mejorados;
• Las Fincas rurales;
• Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente;
• Las ocupaciones temporales de espacios y puestos en mercados y ferias o con ocasión de festividades;
• Los bienes del estado dados en alquiler o arrendamiento

Sin embargo, dentro del proyecto tenemos varias novedades, las cuales modernizan la suscripción de acuerdos en esta materia, entre los cuales podemos mencionar:

1. Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para el alquiler de los bienes indivisos, aunque se podrá disponer de un representante de todos para la suscripción de dicho acuerdo y realización del pago.
2. Se establecen por primera vez parámetros fijos los cuales deberá contener un contrato para considerarse válido, como son las generales de las partes, la dirección del inmueble, la descripción individualizada de los bienes muebles si se contrataren dentro, la legalización de las firmas por un notario del lugar, y la mención específica del destino.
3. La renta será la que libremente estipulen las partes.
4. La aceptación tácita del pago del alquiler en moneda extranjera y la obligatoriedad de entrega de los recibos de saldo.
5. No se podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
6. El reajuste del precio de la vivienda estará sujeta al acuerdo entre partes.
7. Incluye las razones para la terminación del contrato: a) Llegada del término; b) Pérdida del Inmueble; c) Falta del propietario o inquilino; d) cuando el inmueble se utilice para ilícitos penales.
8. Se contempla por primera vez la terminación unilateral antes del tiempo por cualquiera de las partes.
9. Aunque una persona se desvincule del inmueble alquilado, esto no lo liberará de las obligaciones contractuales si el contrato aún persiste.
10. Cambio del Banco Agrícola por el Banco de Reservas, para el deposito de las sumas entregadas por concepto del depósito.
11. Se establecen prohibiciones a los propietarios, para la selección de los inquilinos:

1. Que se exija como condición el no tener niños, la de ser extranjero, o cualquier discriminación relativas a la etnia, sexo, credo, condición social u otras formas de discriminación;
2. Quienes solicitaren viviendas con las especificaciones antes mencionadas;
3. Que su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia.

12. Sí durante la relación de inquilinato, por cualquier causa, pasa el inmueble a un nuevo propietario distinto del original, este último estará obligado a respetar la relación contractual en los mismos términos antes pactados hasta la llegada del término.
13. Se establece de manera directa que se prohíbe subalquilar o cambiar el destino del inmueble, sin autorización expresa y escrita del propietario, en caso contrario se podrá invocar la terminación del contrato.
14. Se mantiene la competencia de los Juzgados de Paz en materia de desalojo, con la salvedad de que en los casos de recursos de apelación contra estas sentencias en donde el inquilino probare la consignación del doble del monto de las condenaciones establecidas por sentencia ante el Banco de Reservas, podrá evadir la ejecución de la sentencia.

Para Finalizar, vista la ley, tenemos que incluir que la misma en sí no dispone fuera del tema de las prohibiciones, aspectos tan relevantes, sino que adapta la práctica normal del derecho en materia de arrendamiento. Al respecto, aún figuran temas de importancia por ser adecuados o solucionados, entre los que mencionamos:

• a) El impacto y regulación de las rentas de corto plazo mediante plataformas informáticas (booking y Airbnb) y como estas impactan de manera negativa en el mercado turístico e inmobiliario;
• b) El aumento de los alquileres y su dolarización, siendo inalcanzables para el nacional promedio;
• c) La desregulación de compra inmobiliaria y alquiler desmedido de extranjeros no residentes en el país;
• d) La falta de actualización de la ley por invasión a la propiedad privada;
• e) Queda pendiente establecer y regularizar cuales inmuebles pueden considerarse hábiles para vivienda y cuales son más factibles para el desarrollo de las actividades económicas;
• f) La inobservancia de la Ley Núm. 38-62 del año 1966, la cual faculta a la Dirección General de Catastro Nacional para definir y establecer los parámetros de los precios mínimos de alquiler en función del tamaño del inmueble, así como de tener un registro de cuales inmuebles están aprobados por el estado para tener como fin la vivienda familiar, y tener el esclarecimiento de los titulares del derecho registral arrendado.

De nuestra parte apoyamos la actualización de la ley mediante tan novedoso proyecto sin embargo quedaron varios temas interesantes en el tintero al momento de redactar y aprobar este ante proyecto, entendemos que sería beneficioso tanto para los congresistas como para los ciudadanos, que al momento de revisar esta propuesta sea mediante la intervención de los actores del sistema del área de la construcción como la representación ciudadana, para evaluar y actuar sobre las posibilidades de mejora no contempladas.

Lyath Beatriz Jiménez Cabral

Brief Historical Overview:

Legislation regarding real estate rentals is old and scattered, containing obsolete aspects that are no longer applicable. The first document establishing the right to dignified housing is our Constitution. The first legislation regulating this matter was Decree No. 2213, dated April 17, 1884, which adopted the French Civil Code translated into Spanish, including certain provisions of the Dominican Republic’s Civil Procedure Code. After this modification, no updates were proposed on rental matters until the Trujillo government, introduced the most significant changes through Law No. 4314, dated October 22, 1955. This law was the first to establish the leasing and eviction process for real estate. It was later amended by Law No. 17-88, dated February 5, 1988, which sought to regulate the provision and return of tenants’ deposits given to landlords.

Review of the Current Draft Bill on the General Law of Rentals

Since there have been no significant legislative changes in this area, our Chamber of Deputies has approved, in the first reading, a new proposal for a law aimed at regulating legal relationships originating from the rental of real estate to standardize practices in this matter. The new law will apply to:

• Residential use.
• Non-residential uses (commercial, industrial, artisanal, professional, technical, welfare, cultural, educational, recreational, or public activities and services, among others).

This draft law seeks to cover written and verbal contracts for real estate rentals, regardless of the property’s location. However, it excludes the following:

• Urban and suburban undeveloped land.
• Rural estates.
• Registered guesthouses and lodging establishments.
• Temporary occupancy of spaces or stalls in markets, fairs, or during festivities.
• State-owned properties rented or leased.

The draft introduces several innovations modernizing agreements in this area, such as:

1. Consent from all property co-owners will be required to rent indivisible properties, although a representative may be appointed for agreement signing and payment collection.
2. Fixed parameters for a valid contract will be established, including party details, property address, inventory of rented furnishings (if applicable), notarized signatures, and a specific mention of the intended use.
3. Rent will be freely agreed upon by the parties.
4. Implicit acceptance of rent payment in foreign currency and mandatory issuance of payment receipts.
5. Advance rent payments of more than one month will not be allowed.
6. Rent adjustments will be subject to mutual agreement.
7. Grounds for contract termination include:
   a) Expiration of the term.
   b) Property destruction.
   c) Default by the landlord or tenant.
   d) Use of the property for illegal activities.
8. For the first time, early unilateral termination of the contract by either party will be allowed.
9. Even if a tenant vacates the rented property, they remain contractually obligated until the contract’s expiration.
10. The Agricultural Bank will be replaced by the Reserve Bank for deposit management.
11. Landlords are prohibited from:
    • Requiring conditions such as “no children,” foreign nationality, or other forms of discrimination.
    • Using discriminatory language in rental advertisements.
12. If the property is sold during the rental period, the new owner must respect the existing contract terms until its expiration.
13. Subletting or changing the property’s intended use without explicit written authorization will lead to contract termination.
14. Justice of the Peace courts will maintain jurisdiction over eviction cases. Appeals requiring double the penalty amount deposited with the Reserve Bank may delay the execution of eviction rulings.

Final Considerations:

The proposed law primarily updates standard rental practices without introducing significant new measures beyond prohibitions. However, several critical issues remain unaddressed, including:

a) The impact and regulation of short-term rentals via platforms (e.g., Booking, Airbnb) and their negative effects on the tourism and real estate markets.
b) The rise in rental prices and dollarization, makes housing unaffordable for the average citizen.
c) The lack of regulation on property purchases and excessive rentals by non-resident foreigners.
d) Outdated laws regarding private property invasion.
e) The need to define and regulate properties suitable for housing versus economic activities.
f) Failure to enforce Law No. 38-62 (1966), which empowers the General Directorate of National Cadastre to set minimum rental prices based on property size, maintain a registry of state-approved residential properties, and clarify ownership rights.

We support the law’s modernization through this innovative project but acknowledge that critical issues were left unaddressed. We recommend involving stakeholders, such as the construction sector and citizen representatives, during the review process to evaluate and address potential improvements.

Lyath Beatriz Jiménez Cabral