Proyecto de Ley de Alquileres: Un Cambio Trascendental para el Régimen Inmobiliario Dominicano

En los últimos años, el alquiler de viviendas y locales comerciales se ha convertido en una pieza clave del desarrollo urbano en la República Dominicana; sin embargo, esta práctica tan común sigue estando regulada por normativas que datan de hace más de cinco (5) décadas, lo que ha generado una creciente desconexión entre la ley y la realidad del mercado inmobiliario actual. Tomando en cuenta esta realidad, el diecinueve (19) de agosto del año 2024, fue sometido al Congreso Nacional un proyecto de ley que promete transformar de manera significativa el panorama del alquiler de inmuebles en la República Dominicana. Esta iniciativa busca actualizar y modernizar un régimen legal que ha quedado rezagado en el tiempo, afectando tanto a propietarios como a inquilinos.

Desde Alburquerque Abogados entendemos la importancia de este proyecto y queremos explicarlo de forma clara y asequible, resaltando sus puntos más relevantes, el impacto que podría tener en el mercado inmobiliario y cómo promueve un equilibrio entre los derechos de las partes y el interés social.

El propósito central de la Ley es establecer un marco normativo moderno que regule las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, asegurando mayor seguridad jurídica, claridad contractual y mecanismos eficaces para la solución de conflictos. La normativa busca:

La propuesta responde al contexto actual de urbanización, déficit habitacional y una creciente demanda de espacios habitacionales y comerciales, todo bajo una normativa dispersa y obsoleta que dificulta la confianza y la inversión.

Esta Ley se aplicará a todos los contratos de alquiler de bienes inmuebles destinados a fines residenciales, comerciales o cualquier otra actividad lícita; sin embargo, excluye expresamente ciertos casos regulados por normativas específicas o de naturaleza distinta, como:

Estas exclusiones garantizan que la Ley se enfoque en el arrendamiento tradicional, sin interferir en otros regímenes especiales.

El contrato de alquiler deberá constar por escrito e incluir información básica como la identidad de las partes, descripción del inmueble, precio, forma de pago, plazo y finalidad del arrendamiento. También se contempla la posibilidad de incluir seguros de cumplimiento o pactos especiales, como el leasing inmobiliario. Esta formalización reduce ambigüedades, protege a ambas partes y facilita la resolución de controversias.

Las partes podrán pactar libremente el precio del alquiler, siempre que se indique de forma clara el monto, el lugar y la forma de pago. Se establece el derecho del inquilino a recibir un comprobante del pago, salvo pacto en contrario. El precio podrá reajustarse anualmente, sin exceder el diez (10 %) por ciento del valor anterior, tomando como referencia la inflación reportada por el Banco Central. El propietario podrá exigir hasta tres (3) meses de depósito como garantía, ya sea en efectivo (depositado en el Banco Agrícola) o mediante fianza equivalente. El contrato, junto con el depósito, deberá registrarse para garantizar trazabilidad y seguridad jurídica. Ante disputas, el Juzgado de Paz especializado resolverá el caso.

El contrato de alquiler podrá finalizar por vencimiento del plazo, uso indebido del inmueble, destrucción del bien o incumplimiento grave. Si ninguna parte expresa su voluntad de terminar el contrato al vencimiento, este se prorroga automáticamente bajo las mismas condiciones. En caso de fallecimiento del inquilino, el contrato podrá continuar con familiares directos o convivientes, siempre que se demuestre capacidad de pago, garantizando estabilidad familiar y continuidad legal sin necesidad de celebrar un nuevo acuerdo.

Del Propietario:

Debe entregar el inmueble en condiciones adecuadas de uso y habitabilidad, realizar las reparaciones estructurales necesarias y garantizar el acceso a servicios básicos. Además, se prohíbe establecer condiciones discriminatorias por motivos de etnia, religión, orientación sexual, nacionalidad u otros aspectos protegidos por los derechos humanos.

Del inquilino:

Está obligado a conservar el inmueble, asumir reparaciones menores, respetar el destino pactado del inmueble, no realizar modificaciones sin autorización y entregar la propiedad en buen estado al concluir el contrato. También se prohíbe el subarriendo sin permiso escrito del propietario.

El proceso de desalojo incluirá una etapa obligatoria de conciliación previa ante un fiscalizador judicial. Si no se alcanza un acuerdo, el caso podrá ser llevado ante un Juzgado de Paz especializado en alquileres y desahucios.

Este tribunal conocerá conflictos sobre falta de pago, terminación de contrato, violaciones contractuales y controversias relacionadas con depósitos. Se establece un plazo máximo de treinta (30) días hábiles para dictar sentencia y se permite el uso de la fuerza pública para ejecutar decisiones judiciales.

Las sentencias de desalojo tendrán carácter ejecutorio inmediato. En caso de apelación, esta solo suspenderá la ejecución si se deposita una garantía económica equivalente al monto reclamado.

Además, se crea la Dirección Central de la Policía de Protección Judicial, que tendrá como función proteger a jueces, partes y bienes durante la ejecución de sentencias de desalojo, embargos u otras medidas. Esto refuerza el cumplimiento de la Ley dentro de un marco de legalidad, seguridad y orden.

El proyecto de Ley de Alquileres representa un avance trascendental en el camino hacia la modernización del régimen jurídico inmobiliario en la República Dominicana. Esta propuesta legislativa no solo busca poner fin a la dispersión normativa y a los vacíos legales que durante décadas han generado inseguridad e informalidad en las relaciones contractuales entre arrendadores e inquilinos, sino que también procura establecer un marco normativo coherente, funcional y alineado con los principios constitucionales de equidad, legalidad y acceso digno a la vivienda.

La aprobación de esta Ley supondría un fortalecimiento sustancial de la seguridad jurídica en las operaciones de arrendamiento, promoviendo reglas claras, procedimientos eficaces y mecanismos de solución de conflictos accesibles y garantistas. Al establecer nuevas obligaciones para ambas partes, limitar los aumentos arbitrarios, formalizar los contratos por escrito y garantizar procesos judiciales más ordenados y especializados, se configura un entorno más favorable tanto para los propietarios que deseen invertir como para los ciudadanos que buscan alquilar un espacio para vivir o emprender.

En Alburquerque Abogados, saludamos con optimismo esta propuesta normativa y reafirmamos nuestro compromiso de acompañar a nuestros clientes, propietarios e inquilinos por igual, en la correcta comprensión e implementación de sus disposiciones. Estaremos atentos a su evolución en el Congreso Nacional, y listos para ofrecer asesoría especializada en todas las etapas del proceso contractual, judicial o administrativo que esta nueva Ley implique.