GUÍA PARA COMPRAR UN INMUEBLE EN LA REPÚBLICA DOMINICANA
Adquirir un inmueble es una de las decisiones financieras más importantes que una persona puede tomar. El mercado dominicano ofrece grandes oportunidades, pero presenta particularidades jurídicas que exigen verificación cuidadosa. Esta guía resume los aspectos claves del proceso para que usted pueda actuar con transparencia y confianza.
1. Verificación Legal del Inmueble
El primer paso es confirmar que la propiedad está jurídicamente en orden antes de pagar cualquier suma de dinero.
- Título de Propiedad: El Certificado de Título emitido por el Registro de Títulos acredita la propiedad en la República Dominicana. Verifique que sea definitivo (no provisional), que esté a nombre del vendedor o exista autorización notarial si el propietario es un tercero, que la descripción catastral coincida con el inmueble ofrecido, y que no existan hipotecas, embargos ni anotaciones preventivas.
- Estado jurídico e IPI: Solicite la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble en el Registro de Títulos; debe decir “sin anotaciones”. Confirme también que el Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI) esté al día, ya que las deudas fiscales pueden trasladarse al comprador.
- Deslinde y verificación física: En terrenos o proyectos nuevos, un agrimensor certificado debe confirmar que los límites físicos coinciden con el plano y el Título.
2. Due Diligence en Proyectos Nuevos
Comprar en planos o en construcción requiere verificaciones adicionales. El MIVED establece en su programa Vivienda Segura los siguientes criterios:
Fideicomiso y estructura financiera
- Fideicomiso: verifíque si el proyecto opera bajo esta figura, que protege sus fondos ante incumplimientos del promotor.
- Fiduciaria: si existe, que pertenezca a ASOFIDOM (Asociación de Sociedades Fiduciarias de la República Dominicana).
- Seguro TRC: que el proyecto cuente con seguro de Todo Riesgo de Construcción.
- Régimen de condominio: que esté aprobado, garantizando Título individual por unidad.
Permisología obligatoria
- Permiso del Ayuntamiento (uso de suelo y normas urbanísticas).
- Autorización del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales.
- Permiso del Ministerio de Turismo, si el proyecto es turístico.
- Inicio de obra o licencia de construcción emitida por el MIVED.
Experiencia del promotor
- Proyectos similares ya entregados: el mejor aval de confiabilidad.
- Referencias bancarias y comerciales de la constructora.
- Debida diligencia de prevención de lavado de activos realizada.
3. Aspectos Contractuales
- Promesa de compraventa: Es el primer acuerdo formal, generalmente con un depósito del 10–20% del precio. Debe ser notarizada e incluir: identificación completa de las partes (incluyendo el cónyuge del vendedor si está casado), descripción catastral exacta, precio y forma de pago, plazo para el acto definitivo, cláusula resolutoria por incumplimiento y fecha de entrega del inmueble.
- Contrato de compraventa definitivo: Formaliza la transferencia ante Notario Público. Luego debe depositarse en la DGII para el pago del impuesto de transferencia e inscribirse en el Registro de Títulos. Sin esa inscripción, el comprador no es reconocido legalmente como dueño frente a terceros.
4. Implicaciones Fiscales y Gastos de Cierre
- Impuesto de transferencia: Al momento del traspaso se paga el 3% sobre el valor de mercado del inmueble, según tasación oficial de la DGII o del precio de venta (aplica por el valor mayor entre estos). Las viviendas de bajo costo calificadas por el MIVED pueden estar exoneradas.
- Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI): El propietario queda sujeto al pago anual del 1% sobre el valor que exceda el mínimo exento (actualizado anualmente). Están exentos, entre otros, los propietarios mayores de 65 años con vivienda única y las propiedades rurales de uso agropecuario.
5. Compradores Extranjeros
No existen restricciones para que ciudadanos extranjeros adquieran inmuebles en la República Dominicana; aplican los mismos derechos que para los nacionales. Se recomienda obtener un RNC ante la DGII y, si no se estará presente en todos los trámites, otorgar poder notarial a un representante local de confianza.
6. Recomendaciones para Evitar Riesgos
- Nunca pague dinero sin haber verificado el Título y el estado jurídico del inmueble.
- Exija documentos originales o copias certificadas; no acepte fotografías informales.
- Verifique la identidad del vendedor.
- Compruebe la permisología completa antes de firmar en proyectos nuevos.
- La asesoría preventiva siempre costará menos que resolver un conflicto legal posterior.
- Conserve copias de todos los documentos y comprobantes de pago.
- Desconfíe de precios inusualmente bajos sin justificación aparente.
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