Adquirir un inmueble es una de las decisiones financieras más importantes que una persona puede tomar. El mercado dominicano ofrece grandes oportunidades, pero presenta particularidades jurídicas que exigen verificación cuidadosa. Esta guía resume los aspectos claves del proceso para que usted pueda actuar con transparencia y confianza.
1. Verificación Legal del Inmueble
El primer paso es confirmar que la propiedad está jurídicamente en orden antes de pagar cualquier suma de dinero.
- Título de Propiedad: El Certificado de Título emitido por el Registro de Títulos acredita la propiedad en la República Dominicana. Verifique que sea definitivo (no provisional), que esté a nombre del vendedor o exista autorización notarial si el propietario es un tercero, que la descripción catastral coincida con el inmueble ofrecido, y que no existan hipotecas, embargos ni anotaciones preventivas.
- Estado jurídico e IPI: Solicite la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble en el Registro de Títulos; debe decir “sin anotaciones”. Confirme también que el Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI) esté al día, ya que las deudas fiscales pueden trasladarse al comprador.
- Deslinde y verificación física: En terrenos o proyectos nuevos, un agrimensor certificado debe confirmar que los límites físicos coinciden con el plano y el Título.
2. Due Diligence en Proyectos Nuevos
Comprar en planos o en construcción requiere verificaciones adicionales. El MIVED establece en su programa Vivienda Segura los siguientes criterios:
Fideicomiso y estructura financiera
- Fideicomiso: verifíque si el proyecto opera bajo esta figura, que protege sus fondos ante incumplimientos del promotor.
- Fiduciaria: si existe, que pertenezca a ASOFIDOM (Asociación de Sociedades Fiduciarias de la República Dominicana).
- Seguro TRC: que el proyecto cuente con seguro de Todo Riesgo de Construcción.
- Régimen de condominio: que esté aprobado, garantizando Título individual por unidad.
Permisología obligatoria
- Permiso del Ayuntamiento (uso de suelo y normas urbanísticas).
- Autorización del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales.
- Permiso del Ministerio de Turismo, si el proyecto es turístico.
- Inicio de obra o licencia de construcción emitida por el MIVED.
Experiencia del promotor
- Proyectos similares ya entregados: el mejor aval de confiabilidad.
- Referencias bancarias y comerciales de la constructora.
- Debida diligencia de prevención de lavado de activos realizada.
3. Aspectos Contractuales
- Promesa de compraventa: Es el primer acuerdo formal, generalmente con un depósito del 10–20% del precio. Debe ser notarizada e incluir: identificación completa de las partes (incluyendo el cónyuge del vendedor si está casado), descripción catastral exacta, precio y forma de pago, plazo para el acto definitivo, cláusula resolutoria por incumplimiento y fecha de entrega del inmueble.
- Contrato de compraventa definitivo: Formaliza la transferencia ante Notario Público. Luego debe depositarse en la DGII para el pago del impuesto de transferencia e inscribirse en el Registro de Títulos. Sin esa inscripción, el comprador no es reconocido legalmente como dueño frente a terceros.
4. Implicaciones Fiscales y Gastos de Cierre
- Impuesto de transferencia: Al momento del traspaso se paga el 3% sobre el valor de mercado del inmueble, según tasación oficial de la DGII o del precio de venta (aplica por el valor mayor entre estos). Las viviendas de bajo costo calificadas por el MIVED pueden estar exoneradas.
- Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI): El propietario queda sujeto al pago anual del 1% sobre el valor que exceda el mínimo exento (actualizado anualmente). Están exentos, entre otros, los propietarios mayores de 65 años con vivienda única y las propiedades rurales de uso agropecuario.
5. Compradores Extranjeros
No existen restricciones para que ciudadanos extranjeros adquieran inmuebles en la República Dominicana; aplican los mismos derechos que para los nacionales. Se recomienda obtener un RNC ante la DGII y, si no se estará presente en todos los trámites, otorgar poder notarial a un representante local de confianza.
6. Recomendaciones para Evitar Riesgos
- Nunca pague dinero sin haber verificado el Título y el estado jurídico del inmueble.
- Exija documentos originales o copias certificadas; no acepte fotografías informales.
- Verifique la identidad del vendedor.
- Compruebe la permisología completa antes de firmar en proyectos nuevos.
- La asesoría preventiva siempre costará menos que resolver un conflicto legal posterior.
- Conserve copias de todos los documentos y comprobantes de pago.
- Desconfíe de precios inusualmente bajos sin justificación aparente.
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En Alburquerque Abogados acompañamos cada etapa de su compra inmobiliaria con asesoría legal experta y personalizada.
Nos complace compartir nuestra más reciente publicación: “Trusts and Digitalisation: Redefining Real Estate Investment in the Dominican Republic”, escrita para la International Bar Association (IBA) por nuestro Socio Director, José Manuel Alburquerque Prieto, y nuestra Socia de Negocios Corporativos e Inversión, Gina Hernández Vólquez.
Como miembros activos de la International Bar Association (IBA), continuamos contribuyendo al diálogo jurídico global y al análisis de tendencias que impactan los mercados internacionales.
En este artículo, analizamos cómo los fideicomisos y la digitalización están transformando la inversión inmobiliaria en la República Dominicana, creando estructuras más seguras, eficientes y alineadas con estándares internacionales. Estos avances fortalecen la transparencia, la seguridad jurídica y la confianza de inversionistas locales e internacionales.
La evolución del marco legal y la modernización de los procesos públicos continúan posicionando al país como un destino cada vez más competitivo para la inversión inmobiliaria.
Mantente informado sobre el panorama legal que impulsa el sector.
Lee el artículo completo ahora – https://www.ibanet.org/redefining-real-estate-investment-in-the-dominican-republic
República Dominicana: Un caso excepcional de estabilidad y confianza en una América Latina en alerta
En un contexto regional marcado por la erosión de la confianza institucional, fragilidad económica generalizada y la creciente polarización política, la República Dominicana ha surgido como una excepción a la regla en la América Latina. Así lo establece el Latin America Country Risk Index and Analysis 2025, elaborado por el Adam Smith Center for Economic Freedom de la Florida International University (FIU), uno de los estudios comparativos más rigurosos sobre riesgo político, económico, social e internacional en la región.
El informe, que evalúa doce países latinoamericanos, posiciona a nuestro país entre las economías de la región con menor riesgo estructural de cara a la inversión extranjera y mayor expectativa de crecimiento económico. Asimismo, el informe identifica a la República Dominicana como el país con mayor porcentaje de recomendación favorable para la inversión, un 76% de los expertos consultados aconsejó invertir en el país, lo cual significa una ventaja significativa con relación a los demás países de la región.
Estabilidad en una región bajo presión
El estudio identifica como riesgos dominantes a la inversión en la región la expansión del crimen organizado, el deterioro de la seguridad ciudadana, la polarización política y una crisis generalizada de confianza en los partidos, los congresos y otras instituciones clave. La credibilidad institucional fue medida mediante el nuevo “Trust-O-Meter” desarrollado por el informe, el cual sitúa a toda la región, en promedio, en un nivel de “alerta”.
En ese entorno, la República Dominicana se separa de los demás países en la región, toda vez que, conforme los resultados del informe, registramos los niveles de riesgo más bajos, tanto políticos como económicos, sociales e internacionales. Esto se debe a que en la República Dominicana experimenta, a diferencia de los demás actores de la región, una ausencia de confrontaciones internas que comprometan la toma de decisiones; ejecución y respeto de los procesos democráticos; y estabilidad gubernamental. La estabilidad política del país contrasta claramente con los escenarios volátiles que actualmente experimentan las demás economías relevantes de la región.
Solidez macroeconómica y confianza del sector privado
Como adelantamos, el desempeño de la economía dominicana es una de las razones por la cual nuestro país en la actualidad se encuentra favorablemente posicionado para la inversión. Según el informe, la República Dominicana se ubica entre las naciones con menor riesgo económico, respaldada por políticas macroeconómicas consistentes, y una percepción positiva del sector privado respecto a la conducción económica.
Mientras en la mayoría de los países latinoamericanos persisten altos niveles de desempleo, inflación y economía informal, factores que el estudio vincula directamente con inestabilidad política y social, los expertos encuestados proyectan para la República Dominicana un escenario de crecimiento favorable en el mediano plazo. Esta expectativa se apoya en la continuidad de políticas orientadas al desarrollo industrial de la nación y a la atracción de inversión extranjera directa a nivel estatal, la apertura comercial y el fortalecimiento de relaciones bilaterales con actores relevantes.
Riesgo social contenido en un hemisferio convulso
Uno de los hallazgos más relevantes del estudio es la relevancia del riesgo social en América Latina. El avance del crimen organizado y los elevados niveles de criminalidad en la región derivan en el principal desafío en la región, lo cual tiene un efecto directo en la inversión, los costos operativos de los negocios y la propia seguridad jurídica, vital para la actividad económica formal.
En este ámbito, la República Dominicana muestra niveles de riesgo social inferiores al promedio regional, manteniéndose relativamente al margen de las dinámicas más severas de deterioro observadas en otros países. Aunque ninguno de los países estudiados está completamente aislado de los desafíos de seguridad en la región, el informe reconoce que a diferencia de los demás, el entorno dominicano ofrece condiciones más favorables para la actividad empresarial, el turismo y la inversión productiva.
Bajo riesgo internacional y posicionamiento estratégico
El análisis del riesgo internacional refuerza esta percepción positiva. En un escenario global marcado por tensiones geopolíticas la República Dominicana se sitúa firmemente entre los países con menor índice de riesgo internacional conjuntamente con Perú y Argentina. Esta percepción surge a partir de las relaciones exteriores estables que el país posee, su alineamiento estratégico y oportuno con socios clave y una política exterior enfocada en afianzar la cooperación con los demás países del continente.
Liderazgo regional en recomendación de inversión
El resultado más contundente del estudio es la recomendación directa de inversión. Mientras países como Paraguay y Argentina obtuvieron evaluaciones positivas, la República Dominicana lideró el ranking regional con una ventaja clara.
Para inversionistas y empresas, el mensaje del informe es claro: en América Latina la República Dominicana ofrece un perfil resiliente ante presiones externas y una estabilidad interna que contribuye a su consolidación como el destino preferido de los inversionistas.
Reflexiones finales
El desafío para la República Dominicana será consolidar los avances alcanzados en las diferentes áreas relacionadas a la inversión extranjera, continuar reforzando la transparencia, la institucionalidad democrática y la seguridad jurídica, y mantenerse en constante adaptación a un entorno internacional cada vez más competitivo.
En fin, en un continente que enfrenta crecientes señales de alerta y cuya estabilidad político-económica está cada día más frágil, la República Dominicana no solo destaca por su desempeño en años recientes, sino por la confianza que genera hacia el futuro, consolidándose como uno de los destinos de inversión más sólidos y atractivos de América Latina.
La Ley Núm. 98-25, que modifica y adiciona diversas disposiciones de la Ley Núm. 225-20 sobre Gestión Integral y Coprocesamiento de Residuos Sólidos, tiene como finalidad fortalecer el sistema nacional de residuos, reducir el impacto ambiental y promover la economía circular, conforme a lo dispuesto en el artículo 1 de la Ley Núm. 98-25, el cual redefine y amplía el objeto de la normativa vigente. Esta reforma introduce nuevas obligaciones técnicas, financieras y operativas que impactan directamente a las empresas y a los gobiernos locales.
Contribución Especial y Fortalecimiento del Sistema
Uno de los cambios de mayor impacto es la incorporación de una Contribución Especial obligatoria, mediante la modificación del artículo 36 de la Ley Núm. 225-20 y la inclusión de su párrafo III, conforme a la Ley Núm. 98-25. Dicha contribución es aplicable a todas las personas jurídicas, públicas y privadas, se calcula en función de los ingresos anuales reportados ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) y resulta exigible a partir del cierre fiscal de 2025. Los recursos obtenidos se destinan exclusivamente al financiamiento de estaciones de transferencia, plantas de valorización, rellenos sanitarios y demás infraestructuras del sistema nacional de residuos, fortaleciendo su sostenibilidad financiera, aunque representando un nuevo costo que debe ser previsto por las empresas.
Mayor Supervisión y Responsabilidad Empresarial
La Ley Núm. 98-25 modifica y amplía las disposiciones de la Ley Núm. 225-20 relativas al Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, reforzando su rol como órgano rector del sistema y sus facultades de regulación y fiscalización sobre los actores públicos y privados. Asimismo, mediante la modificación de los artículos 27 y siguientes de la Ley Núm. 225-20, se amplía el régimen de Responsabilidad Extendida del Productor, imponiendo a productores, importadores y comercializadores la obligación de garantizar la gestión post-consumo de los residuos derivados de sus productos. Estas modificaciones promueven la economía circular, pero implican mayores exigencias de cumplimiento técnico y operativo.
Regulación de Plásticos, Municipios y Plazos de Cumplimiento
La normativa introduce cambios específicos en materia de plásticos de un solo uso y poliestireno expandido (foam), mediante la modificación e incorporación de disposiciones contenidas en los artículos 30 al 34 de la Ley Núm. 225-20, conforme a la Ley Núm. 98-25, estableciendo requisitos técnicos obligatorios para su fabricación, importación y comercialización, incluyendo certificaciones de biodegradabilidad. De igual forma, la Ley Núm. 98-25 modifica los artículos 38 y 41 de la Ley Núm. 225-20, condicionando el acceso de los ayuntamientos a aportes económicos a la aprobación de planes municipales de gestión de residuos y fijando plazos para la regularización y clausura de vertederos a cielo abierto. Estas reformas buscan reducir riesgos ambientales y sanitarios, aunque requieren adecuaciones operativas tanto a nivel empresarial como municipal.
Desventajas y Retos de la Ley Núm. 98-25
A pesar de los avances introducidos, la Ley Núm. 98-25, al modificar múltiples disposiciones de la Ley Núm. 225-20, genera retos prácticos relevantes. Entre ellos destacan el aumento de las cargas económicas para las empresas, derivado de la Contribución Especial incorporada al artículo 36 de la Ley Núm. 225-20, según su redacción modificada por la Ley Núm. 98-25, así como de los costos asociados al cumplimiento del régimen de Responsabilidad Extendida del Productor reformado; la mayor carga administrativa y regulatoria, producto de los nuevos requisitos de registro, certificación y planificación; y la necesidad de realizar ajustes operativos y técnicos en productos, procesos y cadenas de suministro, especialmente en relación con los plásticos de un solo uso. Asimismo, los plazos de cumplimiento reformados, aunque progresivos, pueden resultar exigentes para determinados sectores y municipios con menor capacidad técnica o financiera.
Desde Alburquerque Abogados, acompañamos a nuestros clientes en el análisis específico del impacto de esta normativa en su actividad, así como en el diseño e implementación de estrategias legales y operativas que les permitan cumplir con la normativa vigente, minimizar riesgos y aprovechar de manera eficiente las oportunidades que ofrece el nuevo modelo de gestión integral de residuos.
¿Cuándo entra en vigor el nuevo Código Procesal Penal?
El nuevo Código Procesal Penal de la República Dominicana entró en vigor el martes 9 de diciembre del año 2025 en el Distrito Nacional y el miércoles 10 del mismo mes en el resto del país, tras la promulgación de la Ley núm. 97-25, el domingo 7 de diciembre del año 2025, sustituyendo de manera integral el régimen procesal anterior instituido por la Ley núm. 76-02. Su aplicación introduce modificaciones relevantes en la estructura y funcionamiento del proceso penal, redefiniendo las reglas que rigen la investigación, el juzgamiento y la participación de las partes, todo ello bajo el principio de primacía constitucional y convencional, conforme a lo dispuesto en el artículo 1 del Código Procesal Penal.
A partir de su entrada en vigor, jueces, fiscales, defensores, víctimas y personas imputadas pasan a regirse por un nuevo marco normativo que impone mayores exigencias técnicas y procedimentales, en consonancia con los principios de legalidad, debido proceso y tutela judicial efectiva establecidos en los artículos 3, 7 y 8 de la Ley núm. 97-25.
¿Qué implica este nuevo Código Procesal Penal?
El nuevo Código Procesal Penal mantiene figuras procesales preexistentes dentro del sistema penal dominicano, tales como los criterios de oportunidad, la conciliación y otros mecanismos de solución alternativa del conflicto penal, conforme a lo previsto en los artículos 35, 38 y 40 del Código. Estas instituciones continúan siendo aplicables, principalmente, en hechos sancionados con penas cuya máxima no exceda los cinco (5) años de privación de libertad, según lo establece el propio régimen legal.
No obstante, su alcance ha sido redefinido mediante límites más precisos y objetivos, excluyendo su procedencia cuando se encuentra comprometido de manera grave el interés público, cuando el hecho reviste especial gravedad o complejidad, cuando intervienen funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones, o cuando el impacto social o económico del hecho resulta significativo, conforme a los criterios establecidos en el artículo 35, numeral 1, literales a), b) y c), de la Ley núm. 97-25.
Aspectos positivos del nuevo Código Procesal Penal
Entre los avances más relevantes del nuevo Código Procesal Penal se encuentra una delimitación más clara de las funciones del Ministerio Público y del juez, reafirmando el principio de separación de funciones procesales, consagrado expresamente en el artículo 22 del Código. Este rediseño fortalece el rol del juez como garante de derechos y limita cualquier desviación hacia funciones de persecución penal.
Asimismo, se refuerza la intervención judicial a lo largo de todas las etapas del proceso, garantizando la motivación de las decisiones judiciales conforme a lo exigido por el artículo 24, y se elevan los estándares técnicos para la obtención, incorporación y valoración de la prueba, en estricto apego al principio de legalidad probatoria, establecido en el artículo 26.
Este nuevo marco normativo busca reducir la discrecionalidad, ordenar la actuación de las partes y dotar al proceso penal de mayor previsibilidad, todo ello dentro de un esquema que prioriza la celeridad y el respeto al plazo razonable, conforme al artículo 8 del Código Procesal Penal.
Aspectos críticos y desafíos del nuevo régimen procesal
A pesar de sus avances, el nuevo Código Procesal Penal plantea desafíos relevantes en su aplicación práctica. La mayor rigurosidad procedimental y el reforzamiento de las garantías judiciales pueden traducirse en procesos más extensos y técnicamente complejos, con mayores exigencias probatorias para la acusación, conforme al principio de presunción de inocencia previsto en el artículo 14.
De igual manera, la restricción en la aplicación de soluciones alternas en determinados delitos, conforme a los límites del artículo 35, incrementa la litigiosidad y eleva el impacto personal, reputacional y patrimonial de los procesos penales, tanto para personas físicas como jurídicas.
El impacto del nuevo Código Procesal Penal en las organizaciones y el cumplimiento normativo
El nuevo Código Procesal Penal obliga a las organizaciones, públicas y privadas, a replantear su enfoque frente al riesgo penal, en un entorno donde la persecución penal se rige por el principio de obligatoriedad de la acción pública, conforme al artículo 30 de la Ley núm. 97-25.
En este contexto, el cumplimiento normativo deja de ser una práctica meramente formal y se transforma en una herramienta preventiva esencial, orientada a evitar imputaciones penales, asegurar la trazabilidad de las decisiones internas y responder de manera adecuada ante investigaciones dirigidas por el Ministerio Público, en el marco de un proceso penal caracterizado por mayores controles judiciales y menor tolerancia a deficiencias estructurales.
Una nueva configuración del proceso penal dominicano
El nuevo Código Procesal Penal no se limita a una actualización normativa, sino que redefine el equilibrio entre la eficacia de la persecución penal y la protección de los derechos fundamentales, conforme a los principios de dignidad humana, igualdad procesal y derecho de defensa reconocidos en los artículos 10, 12 y 18 del Código.
El proceso penal dominicano entra así en una etapa en la que la prevención del delito, la correcta documentación de las actuaciones y la motivación de cada decisión adquieren un valor central, dentro de un sistema judicial más robusto, especializado y articulado con mecanismos de cooperación internacional, conforme al marco de jurisdicción y competencia establecido en los artículos 57 y siguientes de la Ley núm. 97-25.
En Alburquerque Abogados Consultores, entendemos que la correcta comprensión y aplicación del nuevo Código Procesal Penal es esencial para desenvolverse con seguridad jurídica en el contexto actual. Este nuevo marco normativo exige anticipación, asesoría especializada y una visión estratégica del proceso penal, concebido no solo como un escenario de litigio, sino como un espacio donde la prevención y la adecuada gestión del riesgo jurídico resultan determinantes.
Nos llena de orgullo compartir que The Legal 500 ha destacado una vez más a Alburquerque Abogados – Consultores por su desempeño en las áreas de Corporate and M&A, Dispute Resolution, Real Estate and Tourism y Tax.
Este logro evidencia la solidez de nuestra práctica, la confianza de nuestros clientes y el compromiso permanente de nuestro equipo con la excelencia jurídica y la innovación en cada uno de nuestros servicios.
En Alburquerque, nos esforzamos por idear soluciones legales que acompañen el crecimiento de nuestros clientes y contribuyan al desarrollo del sector empresarial de la República Dominicana.