We are pleased to share the cross-border guide to anticorruption legislation in the Dominican Republic, written by our Corporate Business Senior Associate, Maycar Mejia, for our international network Terralex.
Nos complace compartir la guía transfronteriza sobre la legislación anticorrupción en la República Dominicana, escrita por nuestra Asociada Senior de Negocios Corporativos, Maycar Mejia, compartida a través de nuestra red internacional Terralex.
We are proud to announce that Alburquerque Abogados Consultores has been recognized as one of the best law firms in the Dominican Republic in the prestigious Best Lawyers 2023 edition of Mercado magazine! We thank our team for their dedication and our clients for trusting in our work. We will continue to provide quality legal advice and excellence!
Read the interesting article written by our Managing Partner José Manuel Alburquerque for this edition of Mercado Magazine:
¡Nos enorgullece anunciar que Alburquerque Abogados Consultores ha sido reconocida como uno de los mejores despachos legales de la República Dominicana en la prestigiosa edición Best Lawyers 2023 de la revista Mercado! Agradecemos a nuestro equipo por su dedicación y a nuestros clientes por confiar en nuestro trabajo. ¡Seguiremos brindando asesoramiento legal de calidad y excelencia!
Lee el interesante artículo escrito por nuestro Socio Director José Manuel Alburquerque para esta edición de la Revista Mercado:
Convirtiendo Ideas en Acciones
It is undeniable to establish that our country has achieved evident development in the real estate sector, promoting legal security for our investors. With the adoption of the Australian system known as the “Torrens System” through Executive Order Number 511 of the year 1920, until the enactment of Law Number 1542, dated October 11, 1947, called the Land Registry Law, we have maintained this system as the foundation of our real estate law. Finally, the Real Estate Registration Law Number 108-05, dated March 23, 2005, was enacted to update this right in line with our times.
However, in light of the challenges that have arisen during the nearly sixteen (16) years since the enactment of Law Number 108-05 and its implementing regulations, it justified the need for new regulations, including the General Regulations of the Courts of the Real Estate Jurisdiction, the General Regulations of Title Registration, the General Regulations of Cadastral Surveys, and the Regulations for Land Regularization and Boundary Delineation.
These regulations aim, as described in their considerations, to constitute, along with their respective laws, a unified, coherent, and systematic legal framework that aligns with the use of new information technologies, ensuring efficient access to services and guaranteeing legal security and rights as recognized in our Constitution and current laws.
Among these, the General Regulations of the Courts of the Real Estate Jurisdiction came into effect in May 2023, while the others will enter into full force in November of this year.
The General Regulations of the Courts of the Real Estate Jurisdiction introduce several novelties and criteria regarding the removal of annotations in Title Certificates due to registered rights disputes. They introduce new concepts from common law, such as the defect of the parties and a pure and simple discharge of the claim. They also incorporate concepts related to the sanitation processes concerning publicity measures and the rights of neighboring properties, among others.
Furthermore, in the partition processes of registered properties, the regulations establish forms of partition in kind and in cash, in accordance with the provisions of our Civil Code and Civil Procedure Code. Another noteworthy aspect included in these regulations relates to the restitution of rights through litigation or specific claims. They introduce specific provisions regarding criminal justice in real estate, highlighting offenses that affect public order. Additionally, the regulations introduce conciliation and mediation as alternative methods for dispute resolution, aiming to alleviate the workload of our courts, except for matters concerning public order, such as sanitation and revision due to fraud (Article 229).
Regarding the General Regulations of Title Registration, which aim to regulate the functioning of the National Title Registry and the Title Registries, as well as the procedures and forms for registering and publicizing real estate rights in accordance with Law Number 108-05 (Article 2), they introduce important novelties. These include the standardization of services and procedures among different Title Registries to improve efficiency while maintaining territorial competence. The regulations also outline grounds for inhibition of Title Registrars in their qualifying function, to be reviewed by the supervisory authority within a maximum period of three (3) days.
The regulations also reduce the response time for Title Registrars from forty-five (45) days to thirty (30) days and extend the timeframe for process corrections, now set at fifteen (15) days, to be increased to thirty (30) days. Reconstruction processes are reduced to fifteen (15) days. Timeframes will now be calculated in business days, excluding Saturdays, Sundays, and holidays. They may be suspended in cases of force majeure, and for clear timeframes, the starting and ending days are excluded.
Furthermore, all Title Registries throughout the country are required to adhere to standardized criteria described in the regulations to avoid personalized judgments or actions based on individual or conflicting interests contrary to public order. The qualifying function of each Title Registrar must be comprehensive, mandatory, indelible, and impartial. They may partially accept processes or operations, meaning they can qualify one aspect and reject others through written communication, but without contradicting the same matter.
Other significant novelties reinforce the measures for registry publicity, taking into account the limitations that may arise from laws and regulations related to the protection of personal data (Article 143), regulated by the National Title Registry Directorate. The installation of a registry alert is mentioned, whereby property owners will be informed when their property receives a request. The technical regulations also address the possibility of subjecting a right protected by annotated records to a boundary delineation process or regularization through administrative means. This aims to individualize plot portions according to the conditions established in the regulations, with a more expedited process and to prevent unnecessary litigation, where applicable.
In this regard, these important novelties and advancements in real estate law guarantee that the services provided by the Title Registries, Cadastral Directorates, and Land Courts will generate greater investment due to the confidence in their efficient, precise, simplified, and agile results. These advancements are achieved through the use of advanced technology and secure systems, without obstacles or conflicts arising from poor administration of justice. Thus, we can ensure that this consolidation of secure, innovative, and updated processes constitutes, as indicated at the beginning, an evident achievement that contributes to the development of our country.
By: Licda. Laura D. Polanco Coste Member of the Legal Committee of CCIFD Dispute Resolution Partner/Alburquerque Abogados. June 2023 lpolanco@alburquerque.com.do
Cited laws:
- Executive Order Number 511, dated July 1, 1920 (G.O. No. 3138).
- Resolution Number 787-2022, issued on October 27, 2022, by the Full Supreme Court of Justice, establishing the General Regulations of the Real Estate Jurisdiction Courts.
- Resolution Number 788-2022, issued on October 27, 2022, by the Full Supreme Court of Justice, establishing the General Regulations of Title Registration.
- Resolution Number 789-2022, issued on October 27, 2022, by the Full Supreme Court of Justice, establishing the General Regulations of Cadastral Surveys.
- Resolution Number 790-2022, issued on October 27, 2022, by the Full Supreme Court of Justice, instituting the Regulations for Land Regularization and Boundary Delineation.
Resulta innegable establecer que nuestro país ha logrado un evidente desarrollo en el sector inmobiliario, impulsando la seguridad jurídica para nuestros inversionistas y con ello, hemos alcanzado con la adopción del sistema australiano conocido como “Sistema Torrens” a través de la Orden Ejecutiva Número 511 del año 1920, hasta pasar a la Ley Número 1542, de fecha once (11) de octubre del año 1947, denominada Ley de Registro de Tierras, manteniendo dicho sistema como la base de nuestro derecho en materia inmobiliaria; quedando promulgada finalmente la Ley Número 108-05, de Registro Inmobiliario, de fecha veintitrés (23) de marzo del año 2005, que actualiza este derecho acorde con nuestros tiempos.
Sin embargo, ante los retos que se han evidenciado en el discurrir de los casi dieciséis (16) años de haber sido promulgada la Ley Número 108-05, y sus reglamentos de aplicación, justificó la necesidad de que fueran emitidos nuevos Reglamentos, entre ellos, el Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria; el Reglamento General de Registro de Títulos; el Reglamento General de Mensuras Catastrales y el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde.
Estas normativas procuran, como se describe en sus considerandos, que constituyan junto con su Ley, de un marco jurídico unitario, coherente y sistemático, conforme con el uso de las nuevas tecnologías de la información, acceso a los servicios de manera eficaz, garantizando la seguridad jurídica y de los derechos reconocidas en nuestra Constitución y leyes vigentes.
De estos, el Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria entró en vigencia en el mes de mayo del año 2023, y los demás entrarán en vigencia plena en el mes de noviembre de este año.
Entre las novedades que se establecen en el Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, cuyo objeto es regular el funcionamiento de los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria y todas las actuaciones de su competencia, de conformidad con la Ley Núm. 108-05 y las demás normas complementarias que le son aplicables (Artículo 2); de manera resumida, se introducen criterios y lista de presupuestos sobre el levantamiento de las anotaciones en los Certificados de Títulos por Litis sobre Derechos Registrados; se introducen nuevos conceptos de la materia de derecho común, entre ellos, el defecto de las partes y descargo puro y simple de la demanda; introduce conceptos sobre los procesos de saneamiento respecto a las medidas de publicidad y derechos de los colindantes, entre otros.
Asimismo, en los procesos de partición de inmuebles registrados se instituyen formas de partición en naturaleza y en numerario, verificándose las condiciones previstas en nuestros Código Civil y de Procedimiento Civil; otro aspecto novedoso incluido en dicho Reglamento es en cuanto a la restitución de derechos mediante Litis o demandas a esos fines; se introducen disposiciones específicas en materia de justicia penal inmobiliaria, señalando los delitos de audiencia y de orden público; otra novedad se refiere a la introducción de la conciliación y de la mediación como métodos alternos de solución de disputas, con el ánimo de que nuestros tribunales, también en esta materia, logren ser descongestionados, con excepción de los asuntos de orden público, esto es, no entran en esta figura alterna, los asuntos de orden público que se ventilan en la Jurisdicción Inmobiliaria, como son el saneamiento y la revisión por causa de fraude (Artículo 229).
Respecto al Reglamento General de Registro de Títulos cuyo objeto es regular el funcionamiento de la Dirección Nacional de Registro de Títulos y los Registros de Títulos, el procedimiento y forma como se registran y publicitan los derechos reales inmobiliarios, de conformidad con la Ley Núm. 108-05 (Artículo 2), introducen de manera resumida importantes novedades, como son: la nivelación de servicios y gestiones entre los diferentes Registros de Títulos y con ello, su eficiencia, pero manteniendo la competencia territorial; se incluyen causas de inhibición de los Registradores de Títulos en el ejercicio de su función calificadora para ser conocidas por la Dirección de control y ser calificadas en un plazo no mayor de tres (3) días.
Con este Reglamento se reducen los plazos para responder de cuarenta y cinco (45) días a treinta (30) días por los Registradores de Títulos y se amplían para las subsanaciones de procesos que ahora son de quince (15) días para que se aumenten a treinta (30) días y los procesos de reconstrucción se reducen a quince (15) días; para el cómputo de los plazos ahora serán en días hábiles, esto es, se excluyen del cómputo los días sábados, domingos y días feriados, podrán ser suspendidos por situaciones de fuerza mayor y para los plazos francos, se excluye el día que inician y el día que terminan.
Asimismo, se impone que todos los Registros de Títulos del país mantengan unificados los criterios estandarizados descritos en el Reglamento, para evitar que cada Registro aplique juicios personalizados o por intereses particulares y contrarios al orden público, por lo que la función calificadora de cada Registrador o Registradora de Títulos debe ser integral, obligatoria, indeleble e imparcial; pudiendo acoger procesos u operaciones de manera parcial, esto es, calificar por un lado y rechazar mediante oficio otros aspectos, pero sin contradicción del mismo asunto.
Otras novedades importantes se refieren al reforzamiento de las medidas de publicidad registral, tomando en cuenta las limitaciones que pueden provenir de las leyes y normas relativas a la protección de datos personales (Artículo 143), regulado por la Direccion Nacional de Registro de Títulos, siendo indicado por su Director, la instalación de una alerta registral, donde el propietario de un inmueble será informado de que su inmueble ha recibido una solicitud y en cuanto a los demás Reglamentos técnicos se delimitan, entre otras, a la posibilidad de someter un derecho amparado en Constancias Anotadas ya sea a un proceso de deslinde o mediante el levantamiento de regularización parcelaria, en este último caso, para lograr individualizar las porciones de parcelas de manera administrativa, acorde con las condiciones establecidas en su Reglamento, con un proceso más expedito y para evitar su judicialización, si aplicare, entre otras.
En tal sentido, con estas importantes novedades y avances que están siendo logrados en materia de derecho inmobiliario garantizan que los servicios que se ofrecen frente a los Registros de Títulos, Direcciones Catastrales y Tribunales de Tierras generen mayores inversiones ante la confianza en sus resultados eficientes, precisos, simplificados y ágiles, con el uso de tecnología avanzada y seguridad de sus sistemas, sin trabas ni conflictos por falta de calidad de la administración de justicia, por lo que podemos asegurar de que esta consolidación de procesos seguros, innovadores y actualizados constituyen como indicamos al inicio un evidente logro para contribuir con el desarrollo de nuestro país.
Por: Licda. Laura D. Polanco Coste
Miembro Comisión Jurídica CCIFD
Socia Resolución de Disputas/Alburquerque Abogados. Junio 2023
lpolanco@alburquerque.com.do
Normas citadas:
- Orden Ejecutiva Número 511, de fecha primero (1ero.) de julio del año 1920 (G.O.Núm. 3138).
- Resolución Núm. 787-2022, emitida en fecha 27 de octubre del año 2022, por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia que establece el Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.
- Resolución Núm. 788-2022, emitida en fecha 27 de octubre del año 2022, por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia que establece el Reglamento General de Registro de Títulos.
- Resolución Núm. 789-2022, emitida en fecha 27 de octubre del año 2022, por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia que dispone el Reglamento General de Mensuras Catastrales.
- Resolución Núm. 790-2022, emitida en fecha 27 de octubre del año 2022, por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia que instaura el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde.